Za samowolę budowlaną uważa się, w świetle przepisów prawa budowlanego, wykonanie lub wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia budowy (robót budowlanych) właściwemu organowi.
Samowolą budowlaną jest również wykonanie robót bądź ich podjęcie pomimo wniesienia sprzeciwu organu, jak też realizacja budowy w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę albo w przepisach.
Przepisy o przeciwdziałaniu samowoli budowlanej zostały w prawie budowlanym znacznie zaostrzone w stosunku do stanu prawnego poprzednio obowiązującego. Znalazło to wyraz przede wszystkim we wprowadzeniu pewnego rodzaju automatyzmu stosowania najsurowszych sankcji w budownictwie, obejmujących nakaz rozbiórki obiektów budowlanych wzniesionych z naruszeniem prawa.
To własnie ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 80, poz. 718) wprowadziła zmiany w przepisach o likwidacji skutków samowoli budowlanej, stwarzając możliwość legalizacji samowolnie wznoszonego lub wzniesionego obiektu budowlanego.
Legalizacja samowoli może być stosowana w odniesieniu do budów zgodnych z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie naruszających przepisów, zwłaszcza techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.
2. Sąd o legalizacji
W sytuacji, gdy roboty budowlane zostały wykonane, wydanie pozwolenia na budowę jest bezprzedmiotowe. W takiej sytuacji organ administracji powinien rozważyć w pierwszej kolejności, czy nie zachodzą przesłanki do nakazania przymusowej rozbiórki obiektu budowlanego. Jeżeli takie przesłanki nie występują, należy dokonać legalizacji samowoli budowlanej po ewentualnym nakazaniu zmian i przeróbek, mających na celu dostosowanie obiektu do wymagań prawa budowlanego. Legalizacja następuje przez wydanie pozwolenia na użytkowanie. Wydanie takiego pozwolenia ma ten skutek, że wcześniej popełnioną samowolę budowlaną uważa się za niebyłą. Wyrok NSA z dnia 8 czerwca 1988 r. IV SA 297/88).
Prace budowlane wykonane na podstawie ostatecznej decyzji, która z jakichkolwiek przyczyn później okazała się wadliwa, nie mogą być uznane za samowolę budowlaną.
Zgodnie z Wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 czerwca 2001 r., IV SA 952/99 Inwestorowi nie można uczynić zarzutu dopuszczenia się samowoli budowlanej, w rozumieniu art. 48 prawa budowlanego, jeżeli w dacie rozpoczęcia robót budowlanych legitymował się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Natomiast realizowanie obiektu budowlanego w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach prawa budowlanego wypełnia dyspozycję przepisów art. 50 i art. 51 prawa budowlanego, których ratio legis polega na wymuszeniu na inwestorze doprowadzenia budowanego obiektu do stanu zgodnego z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę oraz w przepisach prawa. Dopiero w przypadku niewykonania nałożonych w trybie powyższych przepisów obowiązków właściwy organ może w drodze decyzji nakazać inwestorowi zaniechanie dalszych robót bądź rozbiórkę obiektu lub jego części (art. 51 ust. 2 prawa budowlanego).
Legalizacja samowoli budowlanej dodatkowo jest uzależniona od uiszczenia przez sprawcę samowoli wysokiej opłaty legalizacyjnej, określonej w przepisach prawa budowlanego.
3.Stanowisko GUNB
Jeżeli budowa jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z ostateczną, w dniu wszczęcia postępowania legalizacyjnego, decyzją o warunkach zabudowy, a niezgodności z przepisami Prawa budowlanego są możliwe do usunięcia, właściwy organ jedynie wstrzymuje prowadzenie robót.
Legalizacja jest możliwa, o ile obiekt budowlany nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem oraz nie narusza ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującego w dniu zakończenia budowy albo w dniu orzekania.
W przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego rozstrzyga w oparciu o ustalenia konkretnego stanu faktycznego, czy zastosować przepisy prawa miejscowego obowiązujące w dniu zakończenia budowy, czy w dniu orzekania. Jednakże brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznacza, że udzielenie pozwolenia na użytkowanie nie jest możliwe.
Natomiast stwierdzenie czy obiekt budowlany spełnia przesłanki określone w ustawie, należy do obowiązków organu nadzoru budowlanego prowadzącego postępowanie legalizacyjne.
Organ ten, po protokolarnym potwierdzeniu zgodności inwentaryzacji powykonawczej ze stanem faktycznym, wydaje w sprawie pozwolenie na użytkowanie.
Jednakże jeśli obiekt budowlany, narusza przepisy lub ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem, właściwy organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia, nakłada obowiązek usunięcia tych naruszeń w wyznaczonym terminie.
W razie nie wykonania obowiązku w terminie, organ ten nakazuje rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części (art. 3 ust. 5 przedmiotowej ustawy).
Możliwość legalizacji samowoli budowlanych należy stosować zgodnie z art. 48-49b ustawy - Prawo budowlane .
Dla zainteresowanych:
Podczas obowiązywania prawa budowlanego z 1974 r. wybudowanie obiektu bez pozwolenia (w całości lub w części) na terenie przeznaczonym pod budowę, zgodnie ze sztuką budowlaną i ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, obligowało organ administracji do legalizacji tej samowoli budowlanej.
Obiekty kontenerowe są obiektami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 1 lit. b i pkt 3 - ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - prawo budowlane. Budowa obiektów kontenerowych, które służą realizacji innych celów, w tym prowadzeniu w nich działalności gospodarczej, stanowi samowolę budowlaną w rozumieniu art. 48 prawa budowlanego, w brzmieniu tego przepisu przed wejściem w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 718).
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 czerwca 2001 r. IV SA 313/2000
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.)
